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常见问题
你家小区的业委会在正常工作吗?

   据报道称,目前钟楼区有275个物管住宅小区(包括散居楼),其中103个先后成立了业委会,但仅有42个业委会在任期内正常工作,其余有的待换届,有的已解散。业主委员会能否正常工作?如何代表业主依照法律、法规和管理规约行使权利,自觉履行法定和约定的义务?

  组成业主委员会有多难?


  主持人:业委会成立的最大难题在哪里?


  邵顺方:最难的是缺少热心公益、真心奉献的业主代表。我们也一直在物色一些退休的人来做业委会的工作,可是目前还没有人主动愿意参加。


  王胜:我们同样希望能有这样一批热心的业主在业主委员会发挥作用,我们的工作也会便利很多。然而,有一批好心的业主因为怕麻烦,并不愿意加入业委会。


  柏文学:首先,部分业主少奉献精神;再者,或许有业主期待坐享其成,觉得如果自己做不好还会被指责,还不如不做。


  王胜:还有一些业主自己是愿意为大家服务的,可是家人不支持,最后只能放弃。


  主持人:什么样的业委会成员才能得到业主的认可?


  邵顺方:要想得到业主的认可,就需要做事——做很多具体实际的事。比如,小区内部的消防设施喷淋系统存在隐患需要维修,这是关乎业主生命的大事,必须要做,但往往容易被耽搁。因为房屋维修基金的审批、业主签字同意需要很长一段时间,我们只能自己先垫付资金去维修。我们小区确实就发生了一次火灾,那时多亏小区的喷淋系统和警报能正常工作,才避免了更大的损失。其实,这些事情很麻烦、很复杂,你不做,业主未必清楚,你做了,业主也未必说你好。目前,由于我们长期的努力,业主越来越认可我们的工作,并且给予了更大的支持,甚至有业主愿意个人出资9至10万元,为小区建一个活动室,用于业主之间的聊天沟通。


  王胜:这也反映了每个业主内心还是都爱自己的家园的。绝大多数业主支持正能量的传播,并且也愿意以各种形式参与进来。如果有一些业委会成员胡作非为,进而损坏业主的利益,其他业主更不会为小区做贡献。


  主持人:业主委员会与物业公司之间是“冤家”关系吗?


  柏文学:业委会和物业公司应该是一种天然的对立和统一的关系。业主委员会需要为维护业主的利益而站在物业公司的对立面。


  王胜:部分业委会成员以为与物业公司唱对台戏,就能体现他是为业主说话,就是代表业主的利益。业委会的正确定位很关键。事实上,业委会与物业公司良好合作更能维护业主利益。


  邵顺方:个别业委会成员因为不知道如何才能做好维权工作,有时未必能真正从小区管理的大局出发考虑问题,所以会对物业公司有些过激的指责。事实上,业委会的想法与做法应该与物业公司目的相一致,而且价值观念也需要相互认同,都是为了服务好业主。我们都希望以良好的沟通来共同解决一些问题,做成一些事,办好一些事。


  王胜:像邵主任这个小区里,有人愿意出钱出力的情况是难能可贵的,也是非常特殊的。他们小区实行酬金制物业管理体系,业主委员会非常健全,工作也很有方法,还做了很多物业公司的工作,尤其是一些最难啃的“硬骨头”工作。这样的业委会,让小区的管理工作事半功倍。


  维持业主委员会有多难?


  主持人:维持业委会的最大问题在哪里?


  邵顺方:主要还是在三个方面,一是物业费的收缴难,对于个别不交物业费的业主,我用写信、面谈等种种方法都没能取得较好的效果,还是缺少能很好解决的法律手段;还有关于业主三分之二签字同意的程序,我觉得应该简单多数同意。此外,还有房屋维修基金的安全运用与安全理财。


  王胜:对于“三分之二同意”,我曾经有个想法,是否可以反向操作,把需要处理事项的文案及照片公示,如果没有超过三分之一人反对,就应该批准。


  邵顺方:因为现在有很多买了房的业主不居住在这里,或者业主出远门,让那么多业主签字很难。这条规定使大部分业主的权利不能及时得到维护。


  主持人:业委会解散的最大原因又是什么?


  王胜:我遇到的少数业委会解散,问题还是比较突出的,主要是由于业委会成员的不团结。有的是原本的业委会本身很正派,但是被后来的成员所替换,而他们又未必比上一任做得好。有些本不适合做业委会成员,且别有用心的人,从事这样的工作,反而会让很多热心的、好心的业主心寒而放弃。


  邵顺方:我觉得对于一些歪风邪气一定要坚决予以遏制,用自己的一身正气,保证大家对业委会的正确认识。


  主持人:业委会成员能抛开私心为全体业主服务吗?


  王胜:业主委员会的成员也都是业主,理应能够自觉维护好业主的合法权益,但是这个要求确实比较难实现。有个别人虽然知道不交物业费就没有成为业委会成员的资格,但还是会通过各种办法来弥补他缴纳的物业费。近期,可能会有专门针对业主委员会成员的培训,让他们取得相应的服务资质,提高他们的服务能力。


  主持人:这里的私心是想利用业委会的工作之便谋利吗?


  邵顺方:有的可能为了服务津贴而纠结。我们小区业主委会成员,除了聘请的一个每天留守办公、处理文案工作的专职秘书,都是不拿服务津贴的。就有人质疑我们,觉得我们不拿津贴,是不是要做什么坏事。事实上,按照规定,我们是可以拿津贴的。但是,我们希望通过为业主解决一点一滴的事,来换取他们的信任。并且,我们不仅自己贴着电话费等费用做事,还首先缴纳物业管理费。


  柏文学:我还是反对邵主任所在业委会工作人员不拿服务津贴的做法。因为这样做是不可持续的,你或许可以无私奉献,但是你如何要求其他人呢?你们小区业委会换届以后呢?几乎很难有小区能复制你们这样的做法。我个人认为,业委会成员,为业主有付出,拿适当的津贴是应该的。或许有的业委会成员会利用工作谋取私利,但这与是否拿津贴没有必然关系。怎么样避免那些谋取私利的行为,这个或许要靠账目公开等手段来解决。


  物业管理委员会能替代业主委员会行使好职责吗?


  主持人:没条件成立业委会的小区,一定愿意成立物业管理委员会吗?


  王胜:对于这些小区,我还是支持成立物业管理委员会的。有机构对小区进行管理,保障业主的权利,肯定有益的。对于有高层建筑的小区,如果长时间没有人管理并从中协调,存在很大的隐患。


  邵顺方:如果由社区来牵头做物管会,只有一个小区还好,但如果不止一个,而且物管会成员本身还有其他事务性工作,那他们能投注在一个小区的精力就会很有限。如果是业主委员会,他本身就是业主,他在坚持自己权益的时候会更细致、周到一些。物管会的更多人还是生活在小区外的人,他们能对小区投入多少感情来坚持这份工作,还是未知的。


  王胜:物业管理委员会可能是对没有业主委员会的小区管理的一种补充,甚至可能是一种救急过渡手段。但是否会有一天,业主反而认为物管会最能维护自己利益呢?毕竟这里有很多方面的,诸如房管局、社区干部等专业人员参与管理。


  主持人:对于这两个机构,你会更相信谁?


  柏文学:我可能还是会相信政府牵头管理的物业管理委员会,它就算可能会差,也不会差到哪里去。业委会可能会很好,也可能会很差,落差会特别大。业委会成员是否拿津贴,拿多少,账目能不能明明白白地公开,反而会让我不放心。对业委会的信任程度可能还是赶不上物管会。


  邵顺方:对于我而言,不谈自己的工作经历,就作为一个普通的业主,我会通过关注他们两者做事,去评判谁的工作做得更到位,再来考虑更应该信任谁。他们都需要做很多细致具体的事,才能让业主信服。


  柏文学:其实,从利益相关度来看,还是应该由业委会为业主代言最为合适。


  王胜:也就是说,谁能更好为业主的诉求代言,业主就信任谁。可能物业管理委员会更能让业主放心。


  主持人:物业管理委员会行使职责会遇到的最大问题在哪里?


  王胜:当个人的合法权益受到侵害时,如何来平衡个人与集体之间的关系,是一个最大的问题。


  柏文学:物管会管理好小区、维护好业主权益的驱动力从哪里来,可能是他们需要面对的最大问题。


  邵顺方:由于业委会成员都是小区内部的业主,他们更关注自己的居住环境。而物管会是否可以持续关注小区的种种状况呢?他们是不是真的能把小区的事当成自己家的事来对待呢?


  王胜:从某些方面来看,由于物管会是多方成立的,特别是有政府层面的代表参与,对一些业主维权的事情办理起来会有更多便捷性。有物管会肯定比没有业委会,或者比无法行使好职责的业委会要好得多。这样的管理或许更规范、更公开。


  


  主持人:业委会这一机构能否正常工作,影响着越来越多业主的幸福指数。业委会需要在政府的引导下,按照法律法规协调好与物业公司等各方的关系,在功能上做到既不缺位也不越位,进而促进城市的和谐健康发展,真正推动我国的基础民主和和谐社会建设。


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  • 发布时间:2014-6-12

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